Pajak Jual Beli Rumah (BPHTB dan PPh): Siapa Bayar Apa?

Menyiapkan dana untuk membeli rumah seken (secondary) idaman adalah satu hal, tetapi menyiapkan dana ekstra (biaya tak terduga) di hari H penandatanganan di depan Notaris adalah hal lain yang sering membuat calon pembeli terkena serangan panik. Harga kesepakatan (deal) rumah bukanlah angka final yang Anda keluarkan. Di Indonesia, setiap transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan wajib disetorkan pajaknya ke kas negara dan kas daerah. Jika Anda buta akan hal ini, proses Jual Beli batal seketika. Mari kita bedah dua pungutan wajib utama: PPh (Pajak Penjual) dan BPHTB (Pajak Pembeli).

1. PPh Final (Pajak Penghasilan): Kewajiban Sang Penjual

Sesuai namanya, ini adalah beban pajak yang harus dibayar oleh pihak yang menerima uang (Penjual). Negara memandang bahwa penjualan properti memberikan penghasilan/keuntungan ekonomi yang harus dikenakan pajak penghasilan final.

• Tarif PPh Final: Besarnya adalah 2,5% dari Nilai Transaksi Bruto (harga jual kesepakatan yang riil) atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) mana yang lebih tinggi. Pihak pajak (KPP) biasanya berpatokan pada nilai transaksi yang tertera di Akta Jual Beli (AJB).
• Contoh: Pak Andi menjual rumahnya seharga Rp 1.000.000.000 (1 Miliar). Maka Pak Andi wajib menyetor ke kas negara (KPP Pratama) sebesar 2,5% x Rp 1.000.000.000 = Rp 25.000.000. Resi pembayaran ini (SSP) adalah syarat mutlak dokumen bagi Notaris untuk mencetak Akta Jual Beli.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah Bangunan): Beban Pembeli

BPHTB adalah "biaya masuk" atau bea yang dikenakan kepada pihak yang mendapatkan aset properti baru (Pembeli). Uang ini masuk ke kas Pemerintah Daerah (Pemda) tempat properti tersebut berada (Dinas Pendapatan Daerah).

• Tarif BPHTB: Besarnya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Angka NPOPTKP berbeda-beda setiap daerah (untuk DKI Jakarta biasanya Rp 80.000.000 hingga Rp 100.000.000).
• Rumus BPHTB: 5% x (Harga Kesepakatan Rumah - NPOPTKP).
• Contoh: Anda membeli rumah Pak Andi seharga 1 Miliar di Depok (misal NPOPTKP Depok Rp 60.000.000). Maka perhitungan yang Anda bayar adalah: 5% x (Rp 1.000.000.000 - Rp 60.000.000) = 5% x Rp 940.000.000 = Rp 47.000.000. Uang ini harus Anda setorkan tunai (lewat bank daerah) sebelum AJB ditandatangani!

3. Bisakah Pajak "Dinegosiasikan" atau Dititipkan?

Secara hukum, PPh tanggungan penjual dan BPHTB tanggungan pembeli. Namun, dalam praktik negosiasi pasar bebas, siapa yang menanggung apa sangat tergantung pada kesepakatan (*deal-dealan*). Sering kali, penjual memasang harga "Bersih" (Nett). Artinya, penjual ingin terima Rp 1 Miliar utuh masuk ke rekeningnya. Jika ini yang terjadi, maka Anda sebagai pembeli "terpaksa" menanggung biaya PPh si penjual (25 Juta) PLUS biaya BPHTB Anda (47 Juta). Total uang tunai pajak saja yang harus Anda siapkan mencapai Rp 72.000.000!

4. Pajak Bukan Hanya Satu-satunya Biaya (Biaya Notaris)

Selain membayar PPh dan BPHTB, Anda juga harus mengalokasikan anggaran untuk Honorarium PPAT (Notaris) yang memproses pembuatan AJB, Pengecekan Sertifikat Bersih, dan Biaya Balik Nama Sertifikat di BPN. Biaya layanan jasa Notaris/PPAT ini umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Biasanya, biaya Notaris ini ditanggung 50:50 (dibagi dua rata) antara Penjual dan Pembeli.

5. Peringatan: Jangan Melakukan "Under-value" Harga

Karena ngeri melihat nominal BPHTB dan PPh yang mencapai puluhan juta, banyak oknum pembeli dan penjual bersepakat "berbohong" kepada Notaris dengan menuliskan harga di AJB (Nilai Transaksi) disamakan saja dengan nilai NJOP PBB yang biasanya jauh lebih rendah dari harga pasar (Under-value). Ini adalah pelanggaran pidana perpajakan (penggelapan pajak). Selain itu, sistem validasi Pemda saat ini sudah canggih dan bisa mendeteksi jika harga pelaporan terlalu jauh di bawah harga transaksi wajar zonasi wilayah tersebut, dan mereka akan memblokir proses balik nama rumah Anda. Jadilah warga negara yang cerdas dan patuh bayar pajak.